[推薦]深水埗民間規劃方案

深水埗重建關注組方案：

一）規劃方案之原則及實踐方針：

1) 以人為本、可持續發展的原則：以《市區重建策略》中「以人為本」的原則，希望不破壞我們原有街坊的生活質素為最大原則。可持續發展，顧名思義，就是在社區原有的優點，人們原有的生活的優點，應予以保留，再在好的環節上面，再加以發展，至於一些需要改善的東西，則予以改善──這樣才是「可持續」。近年的社會發展已展示了推土式發展的盲目與危險，我們希望房協和發展局可以以史為鑑，真正以可持續發展的原則去發展我們這個社區。

2) 多贏、可行的原則：以 《市區重建策略》中「以人為本」的原則，希望不破壞我們原有街坊的生活質素，同時又讓社區有更新的機會，亦讓房協在此中可以有收益，更連地產商亦可以得 益。故此，我們選擇了盡量將參與這個留低方案的舖戶，盡量組合在一起，以方便重建地盤中其他樓宇的拆遷工程，亦令到不用清拆的幾個號碼的地積比率可以轉移 到地盤內新建的樓宇中。同時，我們提議的方案在時間上是最快、可以既留人又開展到重建的方法，各街坊也情願留在社區，以一呎換一呎的的舖換舖方法，放棄賠償，希望通過街坊的讓步，可以令多方達致多贏的結果。

3) 公平原則：我們想有個公平原則，意思是希望我們由原舖搬到新地點的方案，並非籍此希望獲得比以前更優厚或更差的生活條件，而是希望同時保留舊樓與地下舖面，因為留在舊樓，我們才有能力負擔，不需要房協或政府提出任何另外的金錢優惠。

雖然關注組邀請了學者與專業人士為本方案提供協助和給予意見，但限於資源的問題，加上方案只牽涉重建地盤內極小部份的地方，方案提出的方法亦相當簡單，故，本方案只會提出一個基本可行的方向，至於細節部份，則希望留下討論的空間，與相關的政府部門商討。

二）規劃方案之實踐方式：

甲)空間──搬遷方式：

我們將很想留在原區、不想接受賠償搬遷的街坊分為三大類，並進行原地保留或搬遷︰

1)三間車房及一間閣樓舖──保留福榮街502B-504B讓其遷入：這包括哨牙林補車軚（現址興華街5號）、金泰汽車（現址興華街11號）及大眾膠輪（現址元州街422號），他們需要一些可以泊車的街道，青山道這種旺街，反而不適合他們，所以他們之前一直在元州街、興華街及福榮街。地圖中可見，K22這個形狀，我們保留福榮街中間的一段（502B-504B），不會太影響地盤，因此便認為應搬三個車房連閣樓進去。

新忠花店的閣樓舖也會搬到這個地方，至於是否地舖，基於公平原則，它可以是，也可以不是，端看商討結果。

現時許多新樓都不願租給車房或其他有工場的行業，所以他們很難找到新樓繼續經營，而舊樓則愈拆愈少，所以他們很難找到店舖。當中哨牙林補車軚的舖面是兩面單邊，兩面皆可泊車，現在難尋；金泰則前舖後居，他亦難以在現存地方中找到前舖後居的單位。大眾膠輪則擁有1050呎地舖加1050呎 閣樓，再加一個樓梯底舖，當中空位可放三台私家車，再加數輛電單車，舖位樓高可以容許周先生在天花制架存貨。閣樓則是貨倉，可儲放大量存貨、單據文件，另 後巷及前街可暫放器材工具、門前馬路可以停泊兩排車。如果要這三間車房將舖面、貨倉、生活空間拆開來，他們將要有更多員工才能成事，因為當倉、車房分別位 於不同地方，零件搬運等事皆需找人特地遠道往還。這樣除了一方面成本增加，另一方面費時失事，同時，亦有部份車房不可能再負擔增加員工的開支而無法營業。

其實興華街轉角、元州街一帶車多人忙，實為旺地，他們搬往福榮街，其實已經較舊有舗位的條件差了一點，唯他們需找尋適合經營及大小合用之單位，亦需門前可停泊車輛。故他們亦肯搬往福榮街502B-504B的地段。

2) 檔仔──將青山道410號地舖拆成四個小舖遷入四個檔仔：

比如友聯電器（原址青山道389D2號地舖連閣樓及後巷工場）、菜檔（原址青山道389號地下C舖連閣樓）、潘拾園藝（原址興華街23號後樓梯舖），以及朱記報紙檔（現址青山道404號樓梯底街檔），我們都將之歸為「檔仔」類。它們都是小舖，我們會拿現存「新德記」（青山道410號地舖）的那個面向昌華街的舖位，拆成四個小舖予他們遷進。他們之前在昌華街及青山道，都是很旺的地段，如果搬遷，他們很難全都面向青山道，唯有「蝕底」一點，選擇靠近青山道，面向昌華街。

關於「檔仔」，一來他們有些已經不用再交租，另一些就算要租也只是二三千元，他們只能夠在低廉租金下才能維持生活及生意。他們現在找到的舖位最便宜也超過9000元， 而且是在樓價未升之前，所以他們現在很難找到適合舖位。如果他們要搬，即使有大舖亦無用，他們有些只需幾十呎地方，有大舖的話他們既要捱貴租，亦用不了那麼多地方，但本區最小的舖位也是百多呎，他們得物無所用，所以最適合他們的就是租金便宜的小單位，故此他們選擇了面向昌華街的分割舖位。

其實，這對幾個做生意的檔口來說犧牲也頗大。朱記報紙檔的舖位本來面向青山道，而且是雙數號碼有巴士站那一邊，人流很好，在方案中卻縮在昌華街。另外菜檔和電器檔本來向著興華街，也是人流很旺，現轉去了人流相對少的昌華街，也要做出適量犧牲。不過，為了保存其客戶和社區網絡，他們也願意作出這個犧牲。

另外，菜檔、電器檔、報紙檔，都只是街坊生意，他們主要服務在附近上班、工作及居住的居民，朱小姐舖位的客人多是的士司機、保安 員等，黎生客路是舊區居民及天台戶，菜檔主顧則是樓上樓下的居民，所以留在這區當中變得十分重要。如果他們要找新舖位，可能需要離開這區，到時可能不比這區旺，而且租金只會更貴，亦失卻了本區的網絡、元州邨和蘇屋邨的街坊客。

潘拾園藝方面，他只需擺放工具，但再高就走不了，因為他最長的工具有11呎， 擔心走太長的樓梯會平衡不了，會出意外。他以往只找地舖的後梯，令他不用走樓梯，如今很多舊樓已被清拆，所以這亦是他難以再找到同類地方的原因。潘伯亦曾試過找工廠大廈，唯因年紀老邁，加上患有心臟病，有時工具太重會負荷不了。

3)青山道的大舖──保留青山道404-408號讓其遷入，當中一間原址保留：

這有現址406號的蘇記茶莊、395號的富貴城遊戲機中心。

蘇記茶莊只想原位保留，此亦為已仙遊的創業者蘇 老先生所願。青山道對面，即「單數」那邊，有一間富貴城遊戲機中心，此遊戲機中心亦 會搬到青山道昌華街那邊，以盡量將舖位組合在一起為原則，盡量不影響拆遷工程。

蘇記茶莊，他最想就是原地保留，一來是因為蘇老先生的遺願，另亦因當地樓底高，很通爽，適合保存茶葉，而昌華街入青山道的轉角位置亦人流十分旺。青山道有分單數則及雙數則，雙數則是巴士站的集中地，亦是舖價最高的地方，在巴士站後面，容易招徠街客，蘇屋邨街坊亦會來買茶，而搬走了或已移民的客人亦會憑卡片找來，他們怕搬走後會失卻廿多年來的老顧客，所以他們想留在這條街。

不過遊戲機中心的牌照有需要政府的特別照顧──由於現時法例對遊戲機中心的規管，執業許可牌照是跟地址的，而牌照之批出與否，則視乎附近有沒有學校、另一間遊戲機中心等，因此，是十分難找到新舖，而且一搬舖位，所有東西及申請程序都要從新再來。

4)社區用途──青山道404–410號及福榮街502B-504B的樓上住宅空間：

整楝樓會保存，樓下地舖會如上述讓想留下的商戶集中，而樓上就會空置出來，我們建議可用作社區用途：

l 新移民婦女及東南亞新移民支援中心：據參與方案的街坊平日觀察所知，深水埗重建區及周邊一帶，因多租金便宜的住宅，故多有新移民婦女，很需要支援服務和托兒中心；

l 公共使用的社區中心：在K20-K23這一帶，雖然有社會服務，卻沒有社區中心，就近的一間也要走到屋邨範圍，但其實在公屋邨裡的社區中心，也無辦法再容納對舊區這邊的支援，而對街坊而言也稍嫌遠，故，建議可以在樓上設置讓街坊有閑暇活動的社區中心，可以由非牟利機構來營運；

l 駐場藝術家：近年已有不少本地藝術家認識到舊區的美和意義，也樂於以舊區做創作題材，重建區的街坊就曾與許多藝術家合作。建議可以公開招標的形式，招請駐場藝術家，如此也為將來的新社區生色不少；

以上幾點是由街坊的生活觀察所得出的建議，當然亦不排除有其他的社區需要，可以透過簡單復修樓上的單位而再利用。

乙）時間──分期搬遷清拆方案

這個分期搬遷清拆方案是可以達致既留人，又可以在最快的時間內開展到重建工作的方案，最快可以在一年內，街坊搬遷妥當，而地盤內需要清拆的樓宇又可以開展清拆工作：

1） 集中在福榮街的三間車房及一間閣樓舖：

　由於這幾間舖都是搬去福榮街502B-504B，而三間車房都分別有閣仔和閣樓，建議可先清拆福榮街502B-504B的三樓至六樓，留下地舖和二樓，讓三間車房和一間閣樓舖搬入。

　預計這種清拆只需要數個月時間，搬遷只需數個星期，而搬遷一完成，旁邊的樓宇就可開展清拆重建。同時，福榮街502B-504B的地積比率又可轉移給旁邊樓宇，對發展商亦有利。

2） 集中在青山道的大舖和檔仔：

這些店舖分佈在K20、K21和K23的重建地盤內，而在我們的方案中，他們全都會集中在青山道404-410號的地舖。最快的方法，就是在清拆福榮街502B-504B的三樓至六樓的同時，所有店舖先行搬遷集中到該處。其實，部份商戶如蘇記茶莊其實不用移動，這個搬遷只需時一個月便可以處理妥當。

　因此，計劃開展一個月後，本來在K21和K23重建地盤內的想留低的商戶的店舖，就會可以騰空本來的空間。換句話說，此計劃開始一個月後，K21和K23的重建地盤內所有樓宇，就可以開始清拆。

丙）財政──多贏方案

這個方案將不會影響重建地盤中其他樓宇的建造樓層，甚至可將保留的建築物的地積比率轉移給旁邊的樓宇，對房協及發展商可以在重建項目中所獲的資金，幾可以說沒有影響。同時，為留在這社區中生活，參與規劃的街坊都願意放棄賠償，以舖換舖的方法，希望令多方都享有多贏的結果。

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